Sylabus predmetu

Tematické vymedzenie prednášok: 1. Úvod do problematiky dlhového financovania Dlhové financovanie zohráva v procese rozhodovania o realizácii realitného projektu významnú úlohu. Úvodná prednáška predmetu je venovaná základnému vymedzeniu dlhového financovania, ako aj jeho úlohe v realitných projektoch. Vymedzuje základnú terminológiu a subjekty spojené s dlhovým financovaním realít. Definuje vlastný a cudzí kapitál, rozdiely medzi financovaním prostredníctvom vlastného a cudzieho kapitálu, ako aj výhody/nevýhody a náklady spojené s ich využitím. 2. Prehľad foriem dlhového financovania a úverové financovanie realít Prednáška je zameraná na vymedzenie a definíciu jednotlivých foriem dlhového financovania s dôrazom na využitie úverových zdrojov financovania, ktoré sú z časového hľadiska rozčlenené na krátkodobé a dlhodobé. Vymedzuje a definuje bankové úvery a typy splátkových plánov, ktoré súvisia s financovaním realitných projektov. 3. Projektové a mezanínové financovanie Projektové a mezanínové financovanie predstavuje alternatívu voči tradičným formám financovania, ktoré sa využíva predovšetkým pri realizácii veľkých investičných projektov spojených s vysokými kapitálovými výdavkami. Predmetom prednášky je charakterizovať, definovať a poukázať na rozdiely, špecifiká, výhody a nevýhody, ako aj priebeh projektového a mezanínového financovania v procese realizácie realitného projektu. 4. Dlhopisy a realitné fondy Dlhopisy a realitné fondy predstavujú jednu z významných alternatív financovania veľkých realitných projektov. Obsahom prednášky je definícia a vymedzenie dlhopisov, ich náležitostí, ako aj ich hlavné znaky, výhody a nevýhody, náklady a riziká spojené s ich emisiou. Realitné fondy sú obľúbenou formou kolektívneho investovania do nehnuteľností, ktoré možno rozčleniť z viacerých hľadísk (napr. vlastníctva príp. vstupu). Prednáška definuje realitný fond, typy realitných fondov, mechanizmus fungovania a výhody a nevýhody spojené s financovaním. 5. Alternatívne formy financovania Okrem štandardných (tradičných) foriem financovania realitných projektov môžu investori využiť aj alternatívne zdroje. Predmetom prednášky je vymedzenie a charakteristika rozdielov vo využití tradičných a alternatívnych zdrojov financovania realít, jednotlivých typov alternatívnych zdrojov a s nimi spojených výhod a nevýhod, ako aj dôvodov využitia alternatívnych zdrojov financovania (horšia dostupnosť úverov, vyššie náklady, vyššie riziko a pod.). 7. Proces získavania financovania Proces získavania financovania je základným a nevyhnutným predpokladom úspešnej realizácie realitného projektu. Prednáška definuje jednotlivé fázy a kroky nevyhnutné k získaniu externých zdrojov financovania – od stanovenia finančných potrieb, cez prípravu podnikateľského / projektového zámeru, hodnotenie projektu až po definíciu foriem zabezpečenia a následné schválenie. 8. Finančná analýza a tvorba finančného modelu Prednáška je zameraná na podstatu a základné nástroje finančnej analýzy v procese financovania realitného projektu. Okrem nástrojov finančnej analýzy sa zameriava na spôsoby kalkulácie peňažných tokov, metodické vymedzenie a interpretáciu finančných ukazovateľov a bankových kovenantov, ktoré sú nevyhnutným predpokladom pre hodnotenie realizovateľnosti a zabezpečenie rentability realitného projektu. 9. Hodnotenie efektívnosti realitných projektov Realizácia realitného projektu patrí medzi strategické finančné rozhodnutia, ktoré je spojené so značnými kapitálovými výdavkami. Obsahom prednášky je vymedziť a charakterizovať základné ekonomické parametre realitného projektu, ako aj existujúce metódy výberu efektívneho realitného projektu s ohľadom na zabezpečenie primeranej návratnosti investície a zohľadnením časovej hodnoty peňazí. 10. Riziká spojené s dlhovým financovaním realít V súvislosti s financovaním realít existuje niekoľko rizík spojených s poklesom cien nehnuteľností, zmien v ponuke a dopyte, likviditou, splácaním či zmenami úrokových sadzieb. Prednáška je zameraná na definíciu rizika, vymedzenie základných typov rizík súvisiacich s financovaním realít, možné riešenia problémových úverov a poistné nástroje na zníženie rizika. 11. Právny a regulačný rámec Význam právneho a regulačného rámca vo financovaní realít spočíva v zabezpečení transparentnosti, právnej istoty a stability trhu. Umožňuje účastníkom realitného trhu fungovať v predvídateľnom prostredí, v ktorom sú jasne definované pravidlá, práva a povinnosti všetkých strán. Prednáška je zameraná na vymedzenie kľúčovej legislatívy SR a EÚ v oblasti financovania realít, zmluvnú dokumentáciu a právne zabezpečenie veriteľa. 12. Aktuálne trendy v oblasti financovania realít V súčasnom období je financovanie realít sprevádzané mnohými trendami, ktoré ovplyvňujú rozhodovanie investorov, developerov a finančných inštitúcií. Tieto trendy zahŕňajú technologické inovácie, zmeny preferencií spotrebiteľov, environmentálne kritériá či demografické zmeny. Obsahom prednášky je charakterizovať a vymedziť aktuálne trendy v oblasti financovania realít vo väzbe na ESG a udržateľné financovanie, makroekonomický vývoj a digitalizáciu v oblasti realitného financovania. 13. Realitné projekty v praxi Prednáška je zameraná na analýzu a porovnanie konkrétnych realitných projektov v SR a zahraničí a spôsobov ich financovania – predovšetkým formou úspešných príkladov z praxe. 14. Diskusia s odborníkmi z praxe Predmetom záverečnej prednášky je diskusia na tému výberu vhodného spôsobu financovania pri rozličných typoch realitných projektov, špecifík financovania, problémov a výziev v oblasti financovania realít. Prednáška bude zabezpečovaná v súčinnosti s odborníkmi z praxe. Tematické vymedzenie cvičení: 1. Úvod do realitného financovania Cvičenie je zamerané na prehĺbenie teoretických a metodologických poznatkov v oblasti financovania realít – predovšetkým vo väzbe na využitie vlastného a cudzieho kapitálu. Študenti na cvičení riešia viacero modelových príkladov zameraných na kvantifikáciu nákladov spojených s využitím vlastného a cudzieho kapitálu vo financovaní realít, porovnávajú, hodnotia výsledky a na základe dosiahnutých výsledkov rozhodujú o príslušnej forme financovania pri dodržaní základných pravidiel financovania podniku. 2. Úverové financovanie realít Predmetom cvičenia je prehĺbenie poznatkov v oblasti úverového financovania realít – predovšetkým vo väzbe na využitie jednotlivých typov úverov a špecifík ich splácania. Študenti na cvičení kvantifikujú náklady dlhu a zostavujú splátkové plány pri rôznych spôsoboch splácania a úročenia poskytnutých peňažných prostriedkov. 3. Projektové a mezanínové financovanie realít Cvičenie sa zameriava na rozšírenie vedomostí a praktických poznatkov o projektovom a mezanínovom financovaní formou riešenia prípadových štúdií a modelových príkladov. Cieľom cvičenia je pochopiť štruktúru a účel projektového a mezanínového financovania, vedieť zostaviť kapitálovú štruktúru projektu, posúdiť výhodnosť a rozpoznať riziká týchto typov financovania. 4. Financovanie prostredníctvom dlhopisov a realitných fondov Cvičenie prehlbuje poznatky študentov v oblasti financovania realít formou emisie dlhopisov a realitných fondov. Študenti prostredníctvom modelových príkladov kvantifikujú trhovú cenu, výnosnosť a rizikovosť dlhopisov a zároveň riešením prípadových štúdií analyzujú výkonnosť vybraných realitných fondov z hľadiska výnosov, rizikového profilu či volatility. 5. Alternatívne formy financovania Cvičenie zamerané na alternatívne zdroje financovania realít sa sústreďuje na menej tradičné formy kapitálu, ktoré nahrádzajú bankové úvery či realitné fondy. Cieľom cvičenia je, aby si študenti prostredníctvom riešenia prípadových štúdií osvojili praktické možnosti využitia týchto zdrojov, porozumeli ich špecifikám, výhodám a rizikám – predovšetkým pomocou kvantitatívnych ukazovateľov a vypracovaním SWOT analýzy. 6. Proces získavania financovania Cvičenie je zamerané na osvojenie si postupov, prípravy dokumentácie a rozvoj zručností potrebných pri získavaní externého kapitálu pre realitný projekt. Cieľom je, aby študenti porozumeli jednotlivým krokom v procese, vedeli pripraviť potrebné podklady a pochopili očakávania financujúcich inštitúcií. Cvičenie bude obsahovať prípravu základného investičného návrhu a podkladov pre banku, ktoré budú vzájomne konzultované a hodnotené z pohľadu rizikovosti, udržateľnosti a návratnosti. 7. Finančná analýza podniku Predmetom cvičenia je osvojenie si praktických zručností pri hodnotení finančného zdravia podniku, čo je nevyhnutným predpokladom pre získanie externých finančných prostriedkov a zabezpečenie dlhodobej udržateľnosti realitného projektu. Cieľom cvičenia je oboznámiť študentov s finančnými výkazmi, identifikovať kľúčové položky relevantné pre investora a veriteľa, ako aj kvantifikácia finančných ukazovateľov hodnotiacich finančné zdravie a úverovú kapacitu podniku. 8. Hodnotenie efektívnosti realitných projektov a kvantifikácia ekonomických parametrov pre tvorbu finančného modelu Cvičenie je zamerané na analýzu investičnej výhodnosti realitných projektov pomocou kvantitatívnych metód a identifikáciu náležitostí a zásad tvorby finančných modelov. Cieľom cvičenia je, aby študenti vedeli samostatne posúdiť, či je projekt z hľadiska návratnosti a peňažných tokov finančne realizovateľný. Študenti sa na cvičení oboznamujú s jednotlivými metódami hodnotenia efektívnosti investičných projektov a na základe modelových príkladov kvantifikujú ich finančný prínos s ohľadom na časovú hodnotu peňazí. Obsahom cvičenia je aj kvantifikácia kľúčových ekonomických parametrov potrebných pre tvorbu finančného modelu. 9. Tvorba finančného modelu Tvorba finančného modelu je nevyhnutným predpokladom úspešnosti realitného projektu. Cvičenie syntetizuje nadobudnuté poznatky z oblasti finančnej analýzy a podnikových financií s cieľom zostaviť prehľad a kvantifikovať výšku investičných výdavkov (CAPEX), očakávaných príjmov, prevádzkových nákladov, výnosov, ako aj predpokladaných finančných nákladov spojených s financovaním projektu prostredníctvom dlhu. Súčasťou finančného modelu je aj aplikácia metód hodnotenia efektívnosti investičných projektov a analýza citlivosti. Študenti si na nasledujúce cvičenie v malých skupinách pripravia projekt - návrh vlastného realitného projektu spolu s finančným modelom. 10. Prezentácia vlastných realitných projektov a modelov financovania Cvičenie je zamerané na overenie schopnosti študentov aplikovať získané poznatky v praxi. Umožňuje študentom pripraviť, spracovať a odprezentovať vlastný návrh realitného projektu vrátane návrhu financovania s dôrazom na rozvoj argumentácie a analytického myslenia. Súčasťou prezentácie je aj diskusia s ostatnými študentmi a poskytnutie spätnej väzby. 11. Riziká spojené s dlhovým financovaním realít Predmetom cvičenia je identifikácia, analýza a manažment rizík, ktoré vznikajú pri použití externého (dlhového) financovania v realitných projektoch. Cieľom je, aby si študenti uvedomili, ako zadlženosť ovplyvňuje finančnú stabilitu projektu a naučili sa riziká nielen rozpoznať, ale ich aj kvantifikovať a navrhnúť spôsoby ich zmiernenia. Študenti na cvičení dostanú reálny alebo fiktívny realitný projekt, v ktorom identifikujú potenciálne riziká v jednotlivých fázach projektu. Okrem prípadovej štúdie počítajú príklady na kvantifikáciu a komparáciu rizikovosti realitných projektov. 12. Právny a regulačný rámec dlhového financovania v praxi a zápočtová písomka Cvičenie je zamerané na rozvoj praktických zručností pri identifikácii právnych rizík, porozumenie zmluvnej dokumentácii a správny postup pri povoľovacích a regulačných procesoch. Študenti analyzujú vybrané právne dokumenty s cieľom identifikovať kľúčové ustanovenia, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj zabezpečovacie mechanizmy a prípadné sankcie. Na cvičení sa píše zápočtová písomka zameraná na výpočet príkladov. 13. Aktuálne trendy v oblasti financovania realít Cvičenie je orientované na rozpoznanie a pochopenie najnovších vývojových smerov, technológií a inovatívnych prístupov v oblasti financovania nehnuteľností. Jeho cieľom je rozšíriť znalosti študentov nad rámec tradičných foriem financovania a naučiť ich kriticky hodnotiť nové nástroje ovplyvňujúce realitný trh a financovanie realitných projektov. Obsahom cvičenia je diskusia o realitných projektoch z SR a zahraničia, ktoré využili inovatívne a udržateľné formy financovania a skupinová práca pri návrhu realitného projektu s využitím nových finančných nástrojov.