Sylabus predmetu

Tematické vymedzenie cvičení: 1. Úvod do problematiky predmetu, právne úkony z legislatívnej praxe pre rôzne účely ohodnotenia (napr. dedenie, predaj, daňové priznanie, hypotéka). Cvičenie je zamerané na získanie zručnosti z legislatívnej praxe rozlíšiť rôzne účely ohodnotenia (napr. dedenie, predaj, daňové priznanie, hypotéka). Naučiť sa pracovať so zákonným rámcom a oceňovacími predpismi SR a EÚ. Získať praktickú skúsenosť s aplikáciou oceňovacích metód podľa legislatívy a odborných štandardov, znalecké ohodnocovanie a podľa medzinárodných oceňovacích štandardov, uplatnenie v praxi, ktoré je v následných cvičeniach podrobne riešené Objasniť študentom význam ohodnocovania nehnuteľností v právnom aj trhovom systéme 2. Znalecký posudok – obsah a štruktúra, praktické zadanie aj cieľ ohodnotenia Cvičenie je zamerané na získanie praktických skúsenosti s aplikáciou hlavných metód ohodnocovania nehnuteľností a naučenie sa, kedy a prečo sa jednotlivé metódy používajú. Rozvíjať schopnosť vyhodnotiť vhodnosť metódy podľa typu nehnuteľnosti a účelu ohodnotenia. Úvod do metód (stručná teoretická časť – diskusia), Porovnávacia metóda – pre trhové ohodnotenie bežných rezidenčných a komerčných objektov, Metóda polohovej diferenciácie – úprava cien podľa kvality lokality, Nákladová metóda – vhodná pre špecifické stavby, verejné objekty, technické stavby, Výnosová metóda – hlavne pre komerčné nehnuteľnosti (prenájom, investície), Reziduálna metóda – pri developerských projektoch a pozemkoch s potenciálom, Metóda najvyššieho a najlepšieho využitia (HBU) – určenie ideálneho využitia pozemku/stavby 3. Účel a princípy stanovenia reálnej hodnoty (trhovej ceny) Cieľom cvičenia je zoznámiť študentov s princípmi stanovenia reálnej hodnoty (trhovej ceny) v kontexte účtovníctva, finančného výkazníctva a iných účelov (napr. kúpa/predaj, fúzia, dedenie). Precvičiť si kompletný proces ohodnotenia nehnuteľnosti vrátane zberu údajov, analýzy trhu, výberu metódy a tvorby výstupu. Rozlíšiť, kedy sa používa znalecký posudok, odhad odborníka, alebo oceňovací model (napr. podľa IFRS alebo zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve). Obsahom praktickej časti ohodnotenie nehnuteľnosti – bytu, ktorý pozostáva zo zberu údajov a dokumentácie, analýzy trhu ( vyhľadanie 3-5 porovnateľných nehnuteľností na realitných portáloch), výber a aplikácia vhodnej ohodnocovacej metódy, výpočet všeobecnej hodnoty, vypracovanie výstupu 4. Analýza faktorov ovplyvňujúcich hodnotu nehnuteľnosti Cieľom je identifikovať a prakticky vyhodnotiť hlavné faktory ovplyvňujúce hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti, aplikovať, ako tieto faktory zohľadniť pri oceňovaní (napr. úpravou ceny pri porovnávacej metóde). Praktická časť je zameraná na získanie údajov konkrétnej nehnuteľnosti, popis nehnuteľnosti, poloha na mape a analýza okolia, vyhodnotenie jednotlivých faktorov, porovnanie s inými nehnuteľnosťami 5. Ohodnocovanie nehnuteľností – pozemkov, podľa druhu, typu a umiestnenia Stanovenie všeobecnej (trhovej) hodnoty pozemkov (rôznych druhov) podľa druhu, typu a umiestnenia. Obsah a postup: zadanie (výber konkrétneho pozemky), výmera, lokalita, kataster, územnoplánovacia informácia (možnosť výstavby) miestne regulatívy, trhové ceny porovnateľných pozemkov z realitných portálov, územný plán obce, regulačné opatrenia, kvalita pôdy BPEJ, náklady na vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Pripraviť konkrétny výpočet na reálny pozemok 6. Oboznámiť sa s vybranými STN pre obytné a občianske stavby, identifikovať kľúčové požiadavky z technických noriem Cieľom cvičenia je oboznámiť sa s vybranými STN pre obytné a občianske stavby, vedieť identifikovať kľúčové požiadavky z technických noriem, aplikovať základné technické požiadavky pri hodnotení alebo návrhu dispozičného a technického riešenia budovy, rozumieť vplyvu požiadaviek na tepelnú techniku, bezpečnosť, hygienu a energetickú efektívnosť budov. Zamerať sa na vybrané technické normy: STN 73 0030 – Obytné budovy, základné dispozičné požiadavky (veľkosť izieb, osvetlenie, hygienické zariadenia), minimálne rozmery miestností, svetlá výška, orientácia miestností, vzťah k územnému plánovaniu a parcely, STN 73 0540 – Tepelnotechnické vlastnosti budov, požiadavky na tepelné izolácie, U-hodnoty (súčiniteľ prechodu tepla), energetická hospodárnosť budovy a zásady návrhu, STN 73 0580 – Vnútorné prostredie budov, teplota, vlhkosť, osvetlenie, kvalita vzduchu, hygienické štandardy vnútorného prostredia 7. Životnosť stavby a výpočet opotrebenie nehnuteľností, vysvetlenia metód a špecifík cieľov Cieľom cvičenia je naučiť sa určovať vek stavby z rôznych dostupných zdrojov, oboznámiť sa s metódami výpočtu opotrebenia, pochopiť súvislosť medzi technickým stavom, životnosťou a hodnotou stavby, aplikovať metódy: lineárna, progresívna a odborný odhad podľa technického stavu. Študent pracuje s konkrétnou budovou (napr. rodinný dom, bytový dom) a zisťuje rok výstavby podľa kolaudačného rozhodnutia, stavebného povolenia, listu vlastníctva (poznámky o právoplatnosti kolaudácie), historickej dokumentácie (mapy, fotky).Ak nie je dostupná dokumentácia – odhad veku stavby na základe štýlu výstavby, typických znakov, materiálov, vizuálneho a technického stavu. 8. Ohodnotenie inžinierskych a špeciálnych stavieb, praktické príklady Cieľom cvičenia je porozumieť rozdielom medzi oceňovaním bežných budov a špeciálnych stavieb, aplikovať nákladovú metódu pri oceňovaní stavieb ako sú mosty, trafostanice, stožiare či čističky odpadových vôd, precvičiť výpočet reprodukčnej ceny a opotrebenia pri špecifických technických objektoch. Vysvetliť charakteristiku inžinierskych a špeciálnych stavieb neobvyklý alebo unikátny účel (verejná infraštruktúra, energetika, technológia), nedostupnosť porovnateľnej trhovej ceny, investičná a technologická náročnosť, vyžadujú odborný posudok a technické podklady. Používaná metóda je nákladová, ktorej princíp je výpočet reprodukčnej ceny stavby a odpočet technického opotrebenia (lineárne, progresívne, odborný odhad). 9. Ohodnotenie historických objektov a ich špecifiká Cieľ cvičenia je poukázať a porozumieť špecifikám oceňovania historických objektov. Identifikovať vplyv pamiatkovej ochrany na hodnotu nehnuteľnosti. Naučiť sa aplikovať nákladovú metódu a hodnotenie kultúrnej/umeleckej hodnoty. Zohľadniť legislatívne a technické obmedzenia pri obnove a využívaní historických stavieb. Rozdelenie a typy historických, ich členenie: kaštiele, meštianske domy, historické vilky, kláštory, kúrie, budovy v pamiatkových zónach alebo rezerváciách, nehnuteľnosti zapísané v ústrednom zozname pamiatkového fondu (KPÚ). Špecifiká ohodnocovania: zvyčajne absencia trhových porovnateľností → primárne nákladová metóda, technické a legislatívne obmedzenia (zásahy podliehajú súhlasu KPÚ), subjektívne zložky hodnoty – historická, architektonická, umelecká, náklady na obnovu môžu byť výrazne vyššie ako u bežných stavieb, očakávané budúce výnosy sú často neisté (napr. pri adaptácii na hotel, múzeum). 10. Výzvy a riziká pri ohodnocovaní nehnuteľností, faktory a šedá ekonomika Výzvy a riziká pri ohodnocovaní Cieľ cvičenia je identifikovať hlavné problémy a riziká, ktoré ovplyvňujú objektivitu a presnosť ohodnocovania nehnuteľností, naučiť sa rozpoznať faktory vedúce k nepresným alebo manipulovaným odhadom, diskutovať o etických a odborných dilemách, ktorým čelia znalci a realitní odborníci, získať kritické myslenie pri hodnotení dostupných údajov z trhu. Diskusia a výklad k témam je nestabilita realitného trhu, cyklický vývoj cien (rast/pokles), vplyv makroekonomických faktorov (úrokové sadzby, inflácia), lokálne rozdiely v cenách (mestá vs. vidiek). Subjektívne faktory a odhad osobné preferencie, emočné väzby, očakávania klienta, prílišný vplyv názorov vlastníka alebo zadávateľa posudku. Nedostupnosť presných a aktuálnych údajov: nedostatok transakčných cien, neprístupné katastrové a technické údaje, problémy pri zbere údajov v menej transparentných lokalitách. Šedá ekonomika: zatajovanie skutočných kúpnych cien, nezdokumentované stavebné úpravy, nelegálne prenájmy alebo príjmy 11. Ohodnocovanie environmentálneho dlhu a environmentálnych záťaží pri nehnuteľnostiach Ohodnocovanie environmentálneho dlhu a environmentálnych záťaží pri nehnuteľnostiach, identifikovať ekologické riziká spojené s nehnuteľnosťami. Osvojiť si metódy určenia a kvantifikácie nákladov na odstránenie environmentálnych škôd, uplatniť environmentálny dlh v procese ohodnocovania nehnuteľnosti. Cieľom je vysvetliť pojmy environmentálny dlh, čo je záväzok vlastníka alebo užívateľa pozemku odstrániť alebo znížiť negatívne vplyvy na životné prostredie (napr. kontaminácia pôdy, podzemných vôd, staré skládky, priemyselné pozostatky) a environmentálna záťaž, čo je faktický stav znečistenia alebo poškodenia územia, ktorý má právne a ekonomické dôsledky. Oboznámiť študentov o platnej legislatíve a povinnostiach (sanácie → súčasť hodnoty pozemku/stavby). 12. Princípy a príklady ohodnocovania podľa medzinárodných štandardov Cieľom cvičenia je predstaviť základné medzinárodné štandardy valuácie. Teoretický úvod do problematiky medzinárodných štandardov oceňovania: IVS (International Valuation Standards) – používané globálne, EVS (European Valuation Standards) – TEGoVA, RICS "Red Book" – predpisy britského inštitútu znalcov. Špecifiká vybraných krajín: USA: Dôraz na výnosové metódy, kapitalizačné sadzby, trhové porovnanie, UK: „Highest and best use“ ako štandardný koncept, dôležitosť trhu, Nemecko/Rakúsko: Dôraz na Gutachterausschuss (údaje z verejných predajov), opora v zákonoch. 13. Príklady a rozdiely medzi slovenským oceňovaním a zahraničnými prístupmi Cieľom cvičenia je objasniť rozdiely medzi slovenským oceňovaním a zahraničnými prístupmi (napr. v Nemecku, Rakúsku, USA, UK), predstaviť základné medzinárodné štandardy valuácie (IVS, EVS, RICS), precvičiť prácu s reálnymi zahraničnými trhovými údajmi a odhadom hodnoty podľa vybraného štandardu, rozvinúť schopnosť porovnať právne, technické a metodické rozdiely medzi krajinami.