Sylabus predmetu

Tematické vymedzenie prednášok: 1. Úvod do realitného práva a sprostredkovateľská zmluva - realitný trh - miesto realitnej kancelárie na realitnom trhu, - právne rámce činnosti realitného makléra (živnostenský zákon), - etika a zodpovednosť realitného makléra, - Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska - jej miesto a význam pre činnosť realitných kancelárií, - podstatné obsahové náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy, - riziká sprostredkovateľskej zmluvy. 2. Právna povaha nehnuteľností, ich členenie a vlastníctvo - rozlišovanie druhov nehnuteľností na základe listu vlastníctva, - vlastníctvo k nehnuteľnostiam - výlučné vlastníctvo, spoluvlastníctvo, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. 3. Spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam - zmluvné a zákonné spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, - zákaz drobenia pozemkov, - zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim. 4. Zmluva o budúcej zmluve, rezervačná zmluva - podstatné obsahové náležitosti zmlúv, - riziká zmlúv, - vymožiteľnosť uzatvorenia ostrej zmluvy. 5. Kúpna zmluva - podstatné obsahové náležitosti zmluvy, platobné podmienky pri úhrade kúpnej ceny - vinkulácia, escrow účet, notárska úschova, - riziká zmluvy, - spôsoby podpisovania zmluvy (autorizácia, elektronický podpis, vlastnoručný podpis), - odstúpenie od zmluvy. 6. Darovacia zmluva, zámenná zmluva - podstatné obsahové náležitosti zmlúv, - riziká zmlúv, - špecifiká darovania a zámeny nehnuteľností, - darovanie medzi rodinnými príslušníkmi. 7. Záložné právo, zádržné právo, vecné bremená - základné pojmy, - vznik a zánik, - vplyv na predaj nehnuteľnosti. 8. Kataster nehnuteľností - zákon o katastri nehnuteľností, - právne účinky zápisu do katastra nehnuteľností, - katastrálne konanie - vkladové, záznamové konanie. 9. Zákon o územnom plánovaní a stavebný zákon - územnoplánovacia dokumentácia, - konanie o stavebnom zámere, - ohlasovanie stavieb, - kolaudačné konanie, - Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, informačný portál - www.vystavba.uupv.sk. 10. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - vymedzenie bytu a nebytového priestoru ako predmetu občianskoprávnych vzťahov, - spoluvlastníctvo bytového domu, - správa bytového domu, - rozhodovanie vlastníkov bytov. 11. Zákon o krátkodobom nájme bytu a zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov - krátkodobý nájom bytu verzus digitálne platformy, - nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (komparácia), - podnájomné vzťahy, - nájom nebytových priestorov - osobitosti lex specialis. 12. Finančné a daňové aspekty realitného práva - daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, - daň z nehnuteľností. 13. Riešenie konfliktov v realitnom práve. - alternatívne riešenie sporov (mediácia, rozhodcovské konanie), - súdne konanie. Tematické vymedzenie cvičení: 1. Úvod do realitného práva a sprostredkovateľská zmluva - praktické príklady - práca s portálom https://www.slov-lex.sk, - ohlásenie živnosti, práca s portálom https://www.slovensko.sk/sk, - koncipovanie sprostredkovateľskej zmluvy. 2. Právna povaha nehnuteľností, ich členenie a vlastníctvo - praktické príklady - práca s listom vlastníctva, práca s portálom https://kataster.vugk.sk, - práca s geometrickým plánom, s katastrálnou mapou, práca s portálom https://zbgis.skgeodesy.sk/mapka/sk/kataster. 3. Spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam - praktické príklady - práca s judikatúrou Ústavného súdu Slovenskej republiky – nútené obmedzenie vlastníckeho práva a vyvlastnenie, - práca s judikatúrou Najvyššieho súdu SR – relevantné rozhodnutia k nadobudnutiu vlastníctva zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností. 4. Zmluva o budúcej zmluve, rezervačná zmluva - praktické príklady - koncipovanie rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve podľa Obchodného zákonníka a Občianskeho zákonníka, porovnanie základných rozdielov medzi oboma zmluvnými typmi, priblíženie procesu, na základe ktorého sa možno domáhať nahradenia vyhlásenie vôle súdnym rozhodnutím (§ 50a ods. 2 OZ, resp. § 290 ods. 2 OBZ). 5. Kúpna zmluva - praktické príklady - koncipovanie kúpnej zmluvy na predaj rôznych typov nehnuteľností - prevod vlastníckeho práva k pozemkom, k stavbám, k bytom a nebytovým priestorom, k spoluvlastníckemu podielu a pod. 6. Darovacia zmluva, zámenná zmluva - praktické príklady - koncipovanie darovacej zmluvy, - koncipovanie návrhu na vrátenie daru. Práca s judikatúrou kompetentných súdov za účelom priblíženia rozhodovacej praxe súdov v súvislosti s posudzovaním oprávnenosti dôvodov darcov domáhajúcich sa vrátenia daru, - koncipovanie zámennej zmluvy. 7. Záložné právo, zádržné právo, vecné bremená - praktické príklady - koncipovanie záložnej zmluvy, - koncipovanie zmluvy o zriadení vecného bremena in rem / in personam, - koncipovanie dohody o zrušení vecného bremena, - oboznámenie sa s kvitanciou, - práca s portálom https://www.skgeodesy.sk/sk. 8. Kataster nehnuteľností - praktické príklady - koncipovanie podaní - návrh na vklad vlastníckeho práva, návrh na záznam, návrh na výmaz, oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, - práca s portálom https://www.skgeodesy.sk/sk. 9. Zákon o územnom plánovaní a stavebný zákon - praktické príklady - práca s portálom https://vystavba.uupv.sk, - práca s portálmi/webovými sídlami stavebných úradov (miest a obcí), - orientácia v územnoplánovacej dokumentácii, - koncipovanie žiadosti o zaslanie územnoplánovacej informácie. 10. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - praktické príklady - oprávnenia na schôdzi vlastníkov bytov bytového domu, - koncipovanie podaní - žiadosť o zvolanie schôdze, návrh zápisnice zo zasadnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu. 11. Zákon o krátkodobom nájme bytu a zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov - praktické príklady - práca s digitálnymi platformami, - koncipovanie zmluvy o krátkodobom nájme bytu, - koncipovanie zmluvy o nájme bytu podľa OZ, - koncipovanie zmluvy o nájme nebytového priestoru podľa lex specialis. 12. Finančné a daňové aspekty realitného práva - praktické príklady - daňové zaťaženie v praxi, - oboznámenie sa s príslušnými VZN vybraných miest a obcí, - vyplnenie daňového priznania k dani z nehnuteľnosti podľa formulára finančnej správy (daň z pozemkov, daň zo stavieb, oslobodenie od dane). 13. Riešenie konfliktov v realitnom práve - praktické príklady - výhody a nevýhody rôznych metód riešenia konfliktov, - simulácia súdneho, rozhodcovského a mediačného konania.