Sylabus predmetu

Tematické vymedzenie cvičení 1. Úvod do realitného developmentu a zadanie tímového projektu Úvod do predmetu, definovanie základných pojmov: development, urbanizmus, územné plánovanie, životný cyklus developerského projektu. Predstavenie štruktúry predmetu, projektového zadania a rozdelenie do tímov. Diskusia o rôznych typoch developerských projektov (rezidenčné, komerčné, zmiešané). Zadanie projektu: návrh a spracovanie modelového developerského zámeru s výstupom v 13. týždni. 2. Lokalita, územný plán a majetkové vzťahy Analýza výberu vhodného pozemku – technická dostupnosť, lokalizácia, súlad s územným plánom, dopravné napojenie. Práca s katastrálnym portálom, listom vlastníctva a územnoplánovacou dokumentáciou. Identifikácia vlastníckych a regulačných obmedzení. Výstup: opis lokality a legislatívne vstupné podmienky projektu. 3. Urbanistický koncept a regulatívy výstavby Zásady urbanistického a architektonického návrhu – zastavanosť, index podlažných plôch, dopravná a technická infraštruktúra. Práca s regulatívmi a funkčným využitím územia. Návrh konceptu výstavby – orientačný počet jednotiek, verejné priestory, zeleň. Výstup: situačné schéma a popis konceptu. 4. Projektové fázy, povoľovanie a dokumentácia Etapy developerského projektu (príprava – povolenie – výstavba – predaj/správa). Diskusia o povoľovacom procese: EIA, územné a stavebné konanie, vyjadrenia správcov sietí. Identifikácia dokumentácie potrebnej pre povolenie výstavby. Výstup: rámcový harmonogram povolení. 5. Marketingová stratégia developerského projektu Definovanie cieľového klienta (B2B / B2C), konkurenčná analýza. Tvorba marketingového mixu – produkt, cena, distribúcia, propagácia. Vizualizácia nehnuteľnosti, využitie proptech a sociálnych sietí. Výstup: návrh marketingovej stratégie projektu. 6. Náklady a investičný rozpočet Stanovenie hlavných nákladových položiek: nákup pozemku, projektová dokumentácia, inžiniering, výstavba, poplatky, marketing. Zostavenie predbežného rozpočtu s použitím referenčných jednotkových cien. Práca v tabuľkovom editore. Výstup: základný investičný rozpočet. 7. Financovanie developerského projektu Možnosti financovania: vlastné zdroje, predaj „off-plan“, projektové financovanie bankou, crowdfunding. Zostavenie časového rozpisu čerpania a splácania. Práca s úverovými schémami a LTV. Výstup: návrh schémy financovania a cash-flow počas výstavby. 8. Výnosový model, predaj a nájom Analýza výnosov z predaja alebo prenájmu nehnuteľností. Stanovenie predajných cien a doby predaja. Výpočet výnosových ukazovateľov – NPV, IRR, DPP. Výstup: výnosový model developerského projektu. 9. Hodnotenie efektívnosti a riziková analýza Identifikácia hlavných rizík: legislatíva, predaj, výstavba, cena vstupov. Analýza citlivosti – čo sa stane, ak sa zmení cena, výnos, náklady, dĺžka výstavby. Výstup: citlivostná matica a kvalitatívna riziková analýza. 10. ESG faktory a environmentálne požiadavky v developerských projektoch Zohľadnenie environmentálnych požiadaviek (energetická efektívnosť, zelené strechy, modrozelená infraštruktúra). Možnosti získania environmentálnych certifikácií. Vplyv ESG na hodnotu a predajnosť. Výstup: environmentálny a sociálny profil projektu. 11. Realizačný plán a fázy výstavby Harmonogram výstavby – prípravné práce, hrubá stavba, dokončovacie práce, kolaudácia. Rozdelenie projektu do fáz a etapizácia výstavby. Zohľadnenie sezónnosti a koordinácia subdodávateľov. Výstup: Ganttov diagram alebo fázy projektu. 12. Finalizácia tímového projektu – zhrnutie výstupov Konzultácie k finalizácii záverečných výstupov – prepojenie lokalitného riešenia, povolení, marketingu, financovania, harmonogramu a ESG. Grafické spracovanie podkladov. Príprava prezentácie. Výstup: kompletný návrh developerského projektu. 13. Prezentácia a obhajoba tímových projektov Každý tím odprezentuje svoj modelový projekt – lokalita, koncept, povolenia, marketing, financie, výnosnosť, ESG. Hodnotí sa koherencia, odbornosť a schopnosť reagovať na otázky. Diskusia a hodnotenie zo strany pedagóga a spolužiakov.